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Ma perché è così difficile capire a che prezzo dobbiamo mettere in vendita un immobile?

Sicuramente una delle preoccupazioni più grandi di chi vuole vendere casa è quello di svendere casa. La sensazione di perdere soldi è una paura legittima soprattutto quando non si conosce affatto il mercato immobiliare della zona di riferimento, e non si ha ben chiaro una fascia di prezzo in cui collocare il proprio immobile.

Perché succede questo? Perché la maggior parte dei proprietari di casa italiani sono completamente digiuni in termini di mercato immobiliare e non conoscono i meccanismi che lo regolano. In primis perché non sono dei professionisti del settore ma anche perché le stesse agenzie immobiliari sono sempre state ermetiche nel far capire ai proprietari come funziona il mercato immobiliare in una zona. Ed ecco appunto che chi vende casa è veramente in difficoltà nel trovare un prezzo reale di mercato a cui mettere in vendita il proprio immobile.

La valutazione corretta di una casa è un argomento caldo che tocca molto da vicino il proprietario di casa. Quando si parla di vendere una proprietà non parliamo affatto di vendere soltanto una casa ma si parla innanzitutto di risparmi di una vita, centinaia di migliaia di euro investiti magari per ristrutturazioni e migliorie, ed è chiaro che nessun proprietario vorrebbe perdere tutto ciò.

Ecco perché trovare un prezzo corretto della propria casa è un argomento che tocca molto da vicino chiunque voglia vendere nel mercato di oggi.

Ma perché i proprietari fanno così difficoltà ad avere una stima delle loro casa?

Le ragioni sono principalmente 2:

  • innanzitutto le agenzie immobiliari in questi anni non sono state mai chiare a far capire ai proprietari come funziona davvero il mercato immobiliare. Tendenzialmente questo è quello che fanno le agenzie immobiliari tradizionali: ti contattano, vengono a casa tua, vedono il tuo immobile e fanno quella che si chiama una stima a naso.  “Ok, questa casa può valere circa €150.000,00!” ma non ti dicono come sono arrivati a quel prezzo e non riescono a giustificarti se poi realmente riescano realmente a venderla a quel prezzo. Quindi sicuramente la responsabilità è in parte da attribuire anche alle agenzie immobiliari e agli agenti che non hanno mai diffuso in questi anni la cultura di far capire il mercato immobiliare ai proprietari. Per loro, infatti, è molto più semplice fare stime approssimative e molto vicine alle aspettative di chi vene, prendere l'immobile, farsi firmare un mandato, anche ad un prezzo molto alto rispetto al valore di mercato e poi lavorare nel tempo con i ribassi. Ovviamente, negli anni, quando i proprietari hanno capito questo modus operandi, le persone hanno iniziato a perdere fiducia nelle agenzie immobiliari. Infatti, la figura dell’agente immobiliare è sempre più visto come colui che “svende le case”, piuttosto come qualcuno che invece può aiutarti a risolvere la vendita della tua casa.
  • Uno degli altri problemi per cui è difficile trovare un prezzo giusto del proprio immobile e perché la stima immobiliare è una disciplina vera per propria. Non è una scienza in cui improvvisarsi Ma esiste una vera e propria materia chiamata estimo, che ha l'obiettivo di determinare il valore dei beni immobili. Quindi è un disciplina non proprio accessibile a tutti, prevede dei calcoli e degli studi approfonditi molto difficili per un semplice proprietario.

Per valutare correttamente una casa ci serviamo, infatti, di 4 strumenti fondamentali:

  • la stima al metro quadro
  • una stima comparativa del compravenduto della zona
  • calcolo di fattori esterni
  • calcolo caratteristiche strutturali della casa

 

La stima al metro quadro della zona ci permette di sapere il valore al metro quadro di una casa. Come si ottiene una stima al mq? Attraverso uno strumento on-line che ci mette a disposizione l'Agenzia delle Entrate ovvero il Borsino immobiliare, cioè una piattaforma on-line a cui tutti possono accedere senza registrazione. Il Borsino Immobiliare ci mostra le quotazioni minime e massime al metro quadro di ogni zona d'Italia.

Esempio: voglio conoscere il mercato della città di Pescara di una determinata zona? Basta andare sul Borsino immobiliare,  digitare sulla barra di ricerca la località “Pescara”, scegliere la zona di riferimento (es. zona Pescara Porta Nuova) e da lì vedrò le quotazioni minime e massime per quella zona. Una volta ottenuto il valore medio al metro quadro, bisogna moltiplicarlo per la superficie commerciale dell'appartamento che vogliamo vendere.

Purtroppo però la stima al metro quadro non è sufficiente a determinare un prezzo corretto e veritiero della propria casa.

Per questo dobbiamo avvalerci di un altro strumento cioè la stima comparativa del compravenduto della zona. E’ necessario, quindi,  studiare quelli che sono gli immobili appena venduti nella tua zona di riferimento in un periodo compreso di 12 mesi. Viene detta stima comparativa perché si comparano  quelli che sono gli immobili venduti - più simili al tuo -  nella stessa zona. Quando si dice “più simili” intendiamo in termini di piano, grandezza, vetustà della casa, varie ristrutturazioni, esposizioni ed altre caratteristiche. Per fare un esempio pratico:  Mettiamo che io voglia vendere un appartamento di 100 mq al primo piano di una palazzina degli degli anni ‘80. Come faccio a fare un'analisi comparativa? Devo tener conto del prezzo di vendita di appartamenti con le stesse caratteristiche della mia casa, VENDUTI nell’ ultimo anno. E’ necessario avere come termine di paragone anche gli immobili rimasti INVENDUTI da diversi anni, quelli sono gli indicatori maggiori per capire se la fascia di prezzo è corretta.

 “Ok! Come faccio a reperire queste informazioni se non sono un professionista immobiliare?”

Puoi avvalerti di alcuni strumenti.  Innanzitutto puoi tener d'occhio i portali immobiliari, li è possibile analizzare i prezzi correnti della tua zona per immobili con caratteristiche simili alla tua.  Se un immobile con caratteristiche simile alla tua, è in vendita da più di 3-4 mesi vuol dire che quel prezzo non è corretto o comunque lontano dai prezzi  di mercato. Per fare un esempio pratico: se la signora Maria ha venduto un anno fa un appartamento simile al tuo al prezzo di €115.000,00, ed il signor Pietro ha venduto un appartamento simile al tuo nello stesso quartiere a €130.000,00,  mentre il signor Paolo sto vendendo un immobile simile al tuo a €250.000 da ormai 4 anni, è molto probabile che il prezzo di mercato sia tra 115 mila euro e 130 mila euro piuttosto che 250 mila euro.

L’esempio appena fatto è solo per far capire come la stima di una casa possa richiede anche diversi giorni di studio e conoscenza approfondita del territorio. Devi sapere che la valutazione immobiliare è un argomento molto complesso e serio che non lascia spazio a mere interpretazioni.

Infatti non è possibile determinare un prezzo corretto di mercato solo guardando un immobile esternamente o semplicemente guardando al suo interno con una passeggiata, ma richiede uno studio approfondito di mercato che impegna anche diversi giorni di lavoro.  Ecco perché è bene stare  alla larga da chi promette stime immobiliari solo guardando casa. In questo caso si rischi di sbagliare il prezzo e bruciare per sempre la casa sul mercato.

 

A determinare il prezzo corretto di una casa contribuiscono anche una serie di fattori esterni come per esempio:

  • fattori politici ed economici (es.la caduta di un governo o gravi crisi economiche)
  • cambiamenti climatici o calamità naturali  (basti pensare a come sia cambiato il mercato immobiliare dopo gli eventi sismici che hanno colpito l'Abruzzo a partire dal 2016 -  dopo questo evento, i piccoli paesi dell'interno hanno perso appeal e le zone costiere invece hanno goduto di un un aumento di valutazione)

Oltre ai fattori esterni che non possiamo sempre controllare, un criterio da valutare è lo stato di conservazione dell'immobile. Per valutare correttamente casa è necessario tenere a mente alcune caratteristiche strutturali della casa che possono accrescere o diminuire il valore effettivo dell’immobile. Per esempio, se la casa necessita di ristrutturazioni interne o condominiali subirà una svalutazione che va dal dal 5% al 40% (es: impianti da rifare -10% , pavimenti da rifare -5%,  fotovoltaico +5%, nuova costruzione +3% ).

Quindi è bene ricordare che la determinazione la stima immobiliare di una casa è un procedimento molto serio e molto complesso,  che richiede uno studio approfondito del mercato ed è necessario l’intervento di un professionista.

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